Die neue Sotomo-Studie «Wohnraumdynamik in Zürich und der Schweiz», erarbeitet im Auftrag von Fürschi Züri, liefert eine wichtige Grundlage für die wohnpolitische Debatte im Kanton Zürich. Gerade im Hinblick auf kantonale Abstimmungen ist eine faktenbasierte Einordnung zentral. Denn die Wohnungsfrage wird oft emotional diskutiert – umso wichtiger ist es, genauer hinzuschauen: Gibt es tatsächlich zunehmende Verdrängung? Welche Rolle spielen Neubauten? Und hilft zusätzliche Regulierung wirklich gegen Wohnungsknappheit?
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Stabile Wohnverhältnisse statt zunehmender Verdrängung
Die Studie zeigt: Der Wohnungsmarkt im Kanton Zürich ist angespannt, aber deutlich stabiler, als oft behauptet wird. In der Agglomeration Zürich lebten 83 Prozent der Personen, die 2016 dort wohnten, auch 2024 noch in derselben Gemeinde. Der Wohnort ist für die grosse Mehrheit also ein langfristiger Lebensmittelpunkt. Von einer immer stärkeren Verdrängung aus den Gemeinden kann auf dieser Grundlage nicht gesprochen werden.
Auch die Umzugsquoten blieben zwischen 2016 und 2024 bemerkenswert stabil. Sie bewegten sich jährlich zwischen acht und zwölf Prozent. Wegzüge aus der Stadt oder der Agglomeration Zürich machen nur einen kleinen Teil aller Umzüge aus und haben nicht zugenommen. In der Stadt Zürich ist ihr Anteil zuletzt sogar gesunken. Das ist für die politische Debatte entscheidend: Das Hauptproblem liegt nicht in einer stetig wachsenden Verdrängung, sondern in der Knappheit an passendem Wohnraum.
Genau hier setzt die Studie einen wichtigen Akzent. Wenn zu wenig Wohnungen verfügbar sind, bleiben Haushalte häufiger in Wohnungen, die nicht mehr zu ihrer Lebenssituation passen. Familien wohnen zu eng, ältere Menschen bleiben in zu grossen Wohnungen, junge Erwachsene ziehen später aus. Der Vergleich mit Genf zeigt, dass strenge Regulierung dieses Problem nicht automatisch löst. Im Gegenteil: In der stark regulierten Agglomeration Genf leben deutlich mehr Familien mit Kleinkindern in überbelegten Wohnungen als in der Agglomeration Zürich. Regulierung kann also auch zu einem Lock-in-Effekt führen und die Fehlverteilung von Wohnraum verschärfen.
Neubau schafft Alternativen
Ein zentraler Befund betrifft Neubauten. Entgegen verbreiteter Befürchtungen findet die Studie keinen Hinweis darauf, dass Neubauten im Quartier automatisch zu überdurchschnittlichen Mietsteigerungen im Bestand führen. Die Preisdynamik verläuft unabhängig von der Bautätigkeit. Neubau ist somit nicht per se ein Treiber von Verdrängung, sondern ein wichtiger Teil der Lösung. Er schafft zusätzliche Wohnungen und damit mehr Möglichkeiten, innerhalb einer Gemeinde oder Region eine passende Wohnung zu finden.
Das gilt nicht nur für die Stadt Zürich, sondern für den ganzen Kanton. Gerade auch für Winterthur sind diese Erkenntnisse relevant. Die Stadt ist ein wachsender Wohn-, Bildungs- und Wirtschaftsstandort und steht wie viele Gemeinden im Kanton vor der Herausforderung, genügend passenden Wohnraum bereitzustellen. Familien brauchen grössere Wohnungen, junge Erwachsene bezahlbare Einstiegsmöglichkeiten, ältere Menschen kleinere und altersgerechte Wohnungen. Wenn Neubauten, Verdichtung oder Ersatzneubauten zu stark erschwert werden, trifft das nicht nur Eigentümer oder Investoren, sondern vor allem jene, die eine Wohnung suchen oder ihre Wohnsituation verändern müssen.
Auch Leerkündigungen nimmt die Studie in den Blick. Eine Kündigung ist für Betroffene immer einschneidend und darf nicht verharmlost werden. Gleichzeitig bestätigt sich die Wahrnehmung einer starken Zunahme in den Daten nicht. In der Stadt Zürich bewegte sich der jährliche Anteil der Betroffenen zwischen 0.3 und 0.7 Prozent, in der Agglomeration Zürich zwischen 0.2 und 0.3 Prozent. Viele Betroffene bleiben zudem in ihrer Gemeinde oder sogar im Quartier. Auch daraus folgt: Entscheidend ist, dass genügend Alternativen vorhanden sind.
Fazit
Für die kantonale Wohnpolitik ergibt sich daraus eine klare Schlussfolgerung. Mehr Hürden schaffen nicht mehr Wohnraum. Zusätzliche Regulierung mag auf den ersten Blick nach Schutz aussehen, kann aber Neubau, Sanierung und Erneuerung erschweren – und damit die Knappheit verschärfen. Eine verantwortungsvolle Politik muss Betroffene ernst nehmen, aber gleichzeitig ermöglichen, dass neuer Wohnraum entsteht.
Link zu Studie:
Sotomo-Studie-Wohnraumdynamik-in-Zuerich-und-der-Schweiz.pdf
Andrin Gross, Bachelor of Arts in Politikwissenschaften, Werkstudent HAW