Der Wohnungsmarkt in Winterthur ist seit Jahren stark angespannt. Mit einer Leerstandsquote von lediglich 0,14 % gehört die Stadt zu den Gemeinden mit den wenigsten verfügbaren Wohnungen im Kanton. Eine funktionierende Marktdynamik setzt in der Regel eine deutlich höhere Quote voraus. Besonders betroffen sind kleine und bezahlbare Wohnungen sowie Angebote für Haushalte mit mittleren Einkommen. Die Knappheit wirkt sich damit direkt auf die soziale Durchmischung und die langfristige Attraktivität der Stadt aus.
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Bevölkerungsentwicklung und Wohnungsbestand
Winterthur hat in den vergangenen 15 Jahren ein starkes Bevölkerungswachstum erlebt. Zwischen 2009 und 2025 stieg die Einwohnerzahl von unter 100 000 auf knapp 123 000 Personen. In einzelnen Jahren betrug der jährliche Zuwachs über 2 000 Personen. In jüngster Zeit hat sich dieses Wachstum jedoch deutlich verlangsamt. Im vergangenen Jahr lag es bei nur noch 0,2 Prozent. Der Nettozuzug kam nahezu zum Erliegen, und zeitweise war sogar ein leichter Bevölkerungsrückgang zu verzeichnen (Stadt Winterthur, 2025; NZZ, 2025).
Parallel dazu entwickelte sich der Wohnungsbestand rückläufig. 193 neu erstellten Wohnungen standen 284 Abbrüche gegenüber, womit der Bestand unter dem Strich um 91 Wohnungen sank. Diese Entwicklung zeigt klar: Ohne zusätzlichen Wohnraum kann weiteres Wachstum faktisch nicht stattfinden (NZZ, 2025).
Struktureles Angebotsdefizit
Der Kern des Problems liegt im unzureichenden Angebot. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt bestehen – sei es durch Zuzug, natürliche Bevölkerungsentwicklung oder veränderte Haushaltsstrukturen (HAW, 2024). Regulatorische Instrumente oder zusätzliche gemeinnützige Wohnungen können punktuell entlasten (NZZ, 2025). Sie verändern jedoch nichts an der grundlegenden Knappheit, wenn insgesamt zu wenige Wohnungen gebaut werden. Eine nachhaltige Entspannung des Marktes erfordert deshalb eine Ausweitung des Gesamtangebots.
Verdichtung nach oben als pragmatischer Ansatz
Eine zentrale Möglichkeit zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums liegt in der baulichen Verdichtung nach oben. Anstatt neue Grünflächen zu beanspruchen, sollten bestehende Bauzonen effizienter genutzt werden.
Konkret bedeutet dies:
- Bestehende Gebäude sollen – wo städtebaulich vertretbar – um zusätzliche Stockwerke erweitert werden können.
- Neubauten sollen eine höhere Ausnutzung des vorhandenen Baulandes ermöglichen.
- Dachstockausbauten und Aufstockungen sollen vereinfacht und beschleunigt bewilligt werden.
Dachstockausbauten stellen eine vergleichsweise kostengünstige und flächenschonende Möglichkeit dar, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, da bestehende Infrastruktur genutzt wird.
Eine solche Strategie reduziert den Flächenverbrauch pro Einwohner und ermöglicht Wachstum innerhalb der bestehenden Siedlungsstruktur.
Wirkung auf Mieten und Stadtentwicklung
Ein erweitertes Wohnungsangebot wirkt sich stabilisierend auf den Markt aus. Steigt das Angebot, verteilt sich die Nachfrage breiter, und der Druck auf bestehende Mietverhältnisse nimmt ab. Darüber hinaus stärkt zusätzlicher Wohnraum die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Stadt und sichert langfristig die Steuerbasis. Ohne ausreichenden Wohnraum drohen Abwanderung und strukturelle Stagnation.
Fazit
Winterthur soll ausreichend Wohnraum für unterschiedliche Lebenssituationen bieten – für Familien, Einzelpersonen, ältere Menschen und den Mittelstand. Bestehende Gebäude werden effizient genutzt, Dachstöcke ausgebaut und an geeigneten Standorten höher gebaut. Die Stadt bleibt grün, lebenswert und wirtschaftlich stark, während der steigende Wohnraumbedarf gedeckt wird.
Andrin Gross, Bachelor of Arts in Politikwissenschaften, Werkstudent HAW
